Hedonik fiyat teorisi çerçevesinde İstanbul konut piyasası fiyat dinamiklerinin parametrik ve parametrik olmayan mekânsal modeller ile karşılaştırmalı analizi

Abstract

Ekonominin geneli ile hanehalkının yatırım ve tüketim kararları açısından önemli etkileri olan konut piyasası, konutların birbirinden farklı özelliklere sahip olması nedeniyle heterojen ürünlerden oluşan bir piyasadır. Konutlar, bulundukları mekân, sahip oldukları yapısal, fiziksel ve komşuluk özellikleri açısından heterojen olabilmektedir. Konut piyasası konutların sahip oldukları özelliklere göre bölümlenmesi sonucu alt piyasalardan oluşan bir piyasa yapısına sahiptir ve her bir alt piyasada farklı arz ve talep koşullarından kaynaklanan farklı fiyat yapıları mevcuttur. Konut piyasasının bölümlenmiş yapısı konut fiyatları ve özellikleri arasındaki ilişkilerin her bir alt piyasa için farklılaşmasına ve mekânsal heterojeniteye neden olmaktadır. Diğer yandan, "Komşuluk Etkisi" nedeniyle konut fiyatları arasında mekânsal bağımlılık söz konusudur. Konut fiyatlarının tahmin edilmesi süreci, konut piyasalarının bahsedilen özellikleri nedeniyle diğer piyasalara göre farklılaşmakta ve zorlaşmaktadır. Konut fiyat tahminlerine konutun heterojen özelliklerini dâhil etmek için Hedonik Fiyatlama Yaklaşımı uygulanabilir. Bu yaklaşıma göre incelenen konut fiyatları ve özellikleri arasındaki ilişkiler, mekânsal bağımlılık ve mekânsal heterojenite nedeniyle ilişkinin mekâna göre değiştiğini varsayan ve mekân etkisini dikkate alan Parametrik Olmayan Mekânsal Modeller ile tahmin edilmelidir. Bu tez çalışmasında, Ekim-Kasım-Aralık 2013 dönemi için İstanbul Konut Piyasası'nı temsilen 39 ilçedeki 2838 konut özellikleri ve konut fiyatları arasındaki ilişkilerin Hedonik Fiyatlama Yaklaşımı'na göre, Parametrik ve Parametrik Olmayan Mekânsal Modeller ile incelenerek İstanbul Konut Piyasası'nın talep yönü hakkında daha fazla bilginin edinilmesi amaçlanmıştır. Parametrik ve Parametrik Olmayan Mekânsal Modeller'in tahmin sonuçları değerlendirilerek modeller arasında bir karşılaştırma yapılmıştır. Parametrik Olmayan Mekânsal Modeller'in tahmin sonuçları, konut özelliklerinin konut fiyatları üzerindeki etkilerinin konut piyasasının her bir ilçesi için farklılaştığını, yani mekâna göre değiştiğini göstermiştir. Anahtar Kelimeler: Hedonik Fiyatlama Yaklaşımı, İstanbul Konut Piyasası, Parametrik Mekânsal Modeller, Parametrik Olmayan Mekânsal Modeller, Mekânsal Etkiler, Komşuluk Etkisi ?

Real estate market that has significant impacts on both overall economy and on household's investment and consumption decisions is consisted of heterogeneous products since residential buildings have different characteristics from each other. Since their locational, structural, physical features and neighbourhood specifications, the houses demonstrate heterogeneous characteristics. Depending upon on these heterogeneous characteristics, the real estate market is composed of sub-markets. Each sub-market has its own pricing structure due to its particular demand and supply conditions. The segmented structure of the real estate market brings about differentiation of the relationships between housing prices and housing characteristics in each sub-market and spatial heterogeneity as well. On the other hand, there is spatial dependency among real estate prices because of "Adjacency Effect". Being different from the other markets, the estimation of the prices in the real estate market requires different and sophisticated methods. In order to include changing heterogeneous characteristics of houses into the house pricing estimation models, Hedonic Pricing Approach can be utilized. The relationship between prices and characteristics which is examined by Hedonic Pricing Approach are required to be estimated by Non-Parametric Spatial Models because of considering spatial auto-correlation and spatial heterogeneity. The present study aims to gather information on demand side of the Istanbul Real Estate Market by investigating the relationship between housing prices and characteristics of the 2838 real estate building from 39 counties of Istanbul through the Nonparametric Spatial Models relying on the Hedonic Pricing Approach for October-November-December 2013 period as they represent the Istanbul Real Estate Market. The models were compared by examining the estimation results of Nonparametric and Parametric Spatial Models. The results obtained from the Nonparametric Spatial Models revealed that all of the real estate building characteristics are effective on real estate pricing; and this effect differentiate for each county, a sub-market, of the real estate market; that is, it exhibit difference according to the spatial characteristic. Keywords: Hedonic Pricing Approach, Istanbul Real Estate Market, Parametric Spatial Models, Nonparametric Spatial Models, Spatial Effects, Adjacency Effect