Kentsel arsa değerlerinin ve arazi kullanım türünün değişiminde makro ölçekli yatırımların etkilerinin değerlendirilmesi : yat limanları örneği

Abstract

Kapitalist toplumlarda sermayenin birikim alanı kentlere yapılan yatırımlardır. Üretim ve tüketim alanı olarak karşımıza çıkan kentlerde gözlenen süreçler sermayeden bağımsız olarak düşünülemez. Yapılaşmış çevrenin yeni talepleri bünyesinde barındıran durumunun örneklerinden biri ise kentsel arsa değerlerini arttıran ve kentsel alanda gayrimenkul piyasasının rant oluşturduğu makro ölçekli yatırımlardır. 1980 sonrası kıyı alanlarının turizm sektöründe büyük sermayedarlar için önemli bir yatırım mekanı olması, turizm yatırımlarının teşvik edilmesi ve kıyıların yapılaşmaya açılması gibi gelişmelerin etkisiyle makro ölçekli yatırımların kentsel alanda etkileri (mevcut arazi kullanım dokusunun değişimi, arsa değerlerinin artışı, yerleşik nüfusun desantralizasyonu, vb.) belirgin biçimde gözlenebilmektedir. Tez çalışması kapsamında, makro ölçekli yatırımların gayrimenkul piyasasını ve kentsel gelişim sürecini nasıl etkilediğinin yat limanları özelinde değerlendirilmesi amaçlanmıştır. Çalışmaya konu olan alanlar olarak, Palmarina (Muğla), Bodrum Liman İşletmesi (Muğla), Milta Marina (Muğla), Netsel Marina (Muğla), Marmaris Adaköy Marina (Muğla), Marmaris Yat Limanı (Muğla), Setur Kuşadası Marina (Aydın), D - Marin Didim Marina (Aydın), Setur Çeşme Marina (İzmir) ve Çeşme Marina (İzmir) olmak üzere toplam 10 adet yat limanı seçilmiştir. Yöntem olarak Çıkarımsal İstatistik yöntemlerinden Ki-Kare Bağımsızlık Testi’nin kullanıldığı çalışmada, bağımlı ve bağımsız değişkenler arasındaki ilişkilere bağlı olarak, kentsel arsa değerlerinde 2000 – 2021 yılları arasındaki değişim ile yat limanları ve yakın çevresinin kentsel gelişim süreçleri incelenmiştir. İstatistiksel ve mekansal analizler sonucunda, yat limanları ve yakın çevresinin tanınırlığı ve arsa değerleri ile çevresel koşullar arasında istatistiksel olarak anlamlı ilişkiler olduğu ortaya konulmuştur. Ayrıca, yaklaşık 20 yıllık periyotta yat limanları ve çevresinde arsa değerlerinde meydana gelen artışın en fazla Marmaris İlçesi’nde olduğu, buna karşın Didim İlçesi ve Çeşme İlçesi’nde değişimin beklenenin oldukça altında kaldığı saptanmıştır. Çalışmanın sonucunda, yat limanı yatırımlarının kent planlama süreçleri üzerindeki olumsuz etkilerinin minimize edilebilmesi ve farklı sınıfların kamusal alanlardan eşit biçimde yararlanabilmesi adına atılabilecek önemli adımlara değinilmiştir.

The accumulation area of capital is investments in capitalist societies. Also, observed changes in cities that are basically areas of production and consumption cannot be considered independently of capital. Macro-scale investments are one of new demands of the built environment and these investments also increase urban land values and create an annuity in the real estate market in the urban area. After the period of 1980s, the effects of macro-scale investments on urban areas can be observed distinctly due to the developments such as becoming significant of coastal areas for major investors, encouraging tourism investments and opening up the coast for construction in the tourism sector. The aim of this thesis is to evaluate how macro-scale investments affect urban land values in the real estate market and also the urban development process in case of marinas. In this context, total of 10 marinas are chosen such as Palmarin (Mugla city), Port of Bodrum Municipal Incorporation (Mugla city), Milta Marin (Mugla city), Netsel Marin (Mugla city), Marmaris Adakoy Marin (Mugla city), Marmaris Yacht Marin (Mugla city), Setur Kusadası Marin (Aydın city), D – Marin Didim Marin (Aydın city), Setur Cesme Marin (Izmir city) and Cesme Marin (Izmir city). The method of thesis is Chi-Square Independence Test among Inferential Statistical Methods. The change of urban land values between 2000 - 2021 years and also urban development processes of marinas with their environment are examined depending on the relationships between dependent and independent variables using this method. As results of statistical and spatial analysis, there are statistically significant relationships between marinas’ identifiability, urban land values and environmental conditions. Moreover, it is found that the highest increase of land values has occurred in Marmaris district, while the changes of land values are significantly lower than expected in Didim and Cesme districts over in the period of about 20 years. According to results, important interventions are mentioned to minimize the negative effects of marinas on urban planning processes and also ensure that different classes benefit equally from public areas.