Türkiye’nin Konut Satışı Değerlerinin Yapay Sinir Ağları İle Öngörülmesi

Abstract

Gayrimenkul sektöründe konut arz ve talebinin dengede tutulabilmesi için konut satış tahminlerinin güçlü tahminler yapabilecek bir analiz yöntemi ile doğru bir şekilde yapılması büyük önem taşır. Fakat literatürde konut satış tahminlerine odaklanan çalışma sayısının oldukça az olduğu ve yeni nesil tekniklerden yapay sinir ağları ile tahmin yapan çalışma sayısının kısıtlılığı dikkat çekicidir. Bu nedenle bu çalışmanın amacı Türkiye’de konut satışlarının tahminini ve öngörüsünü yapay sinir ağları ile gerçekleştirerek literatüre katkı sunmaktır. Çalışmada konut-fiyat endeksi, yeni konut-fiyat endeksi, yeni olmayan konut-fiyat endeksi, yabancılara yapılan konut satışı, bankalarca TL üzerinden konut kredilerine açılan faiz oranları, tüketici fiyat endeksi ve kur bağımsız değişkenler olarak seçilmiş ve konut satışı bağımlı değişken olarak kullanılarak yapay sinir ağlarında bir model geliştirilmiştir. Veriler 2013:01-2019:12 dönemlerini kapsayacak şekilde aylık olarak alınmış ve analizler MATLAB R2013a programında gerçekleştirilmiştir. Tahmin ve öngörü analizi için NARX ağı kullanılarak 2013:01-2019:12 döneminin tahmini ve 2020:01 döneminin öngörüsü elde edilmiştir. Performans ölçütü olarak ise MSE kullanılmıştır. Analiz sonucunda yapay sinir ağlarının ürettiği tahmin değerlerinin ve 2020:01 dönemine ait öngörü değerinin gerçek değerler ile oldukça yakın olduğu ve yapay sinir ağlarının mevsimlik etkileri saptayabildiği tespit edilmiştir. MSE değerinin küçüklüğü de tahmin ve öngörü başarısını ortaya koymuştur. Bu durum yapay sinir ağlarının konut satışı tahmininde ve öngörüsünde güçlü istatistiksel sonuçlar ürettiğini doğrular niteliktedir.